Tobías Rinaldi, Economía y mercados — Una pareja en la que cada integrante percibe alrededor de $1,7 millones de bolsillo podría calificar para un crédito hipotecario de USD 80.000 bajo el nuevo programa de financiamiento para vivienda difundido por el Gobierno nacional. La cifra surge de la simulación oficial que acompaña el lanzamiento y que funciona como referencia para dimensionar a qué segmento de ingresos apunta el esquema, en un contexto donde el acceso a la vivienda propia volvió a quedar restringido a los sectores de mayor poder adquisitivo formal.

El cálculo parte de una regla inamovible: la cuota mensual no puede superar el 25% del ingreso neto del grupo familiar. Sobre esa base, con una primera cuota estimada en $865.098, el ingreso neto mínimo requerido para acceder al préstamo se ubica en $3.460.391 mensuales. En términos coloquiales, eso equivale a que dos personas que cobren, cada una, aproximadamente $1,7 millones de sueldo neto logren reunir, en conjunto, el piso salarial exigido por el sistema para tomar el crédito.

Ahora bien, corresponde detenerse en qué incluye y qué no incluye la simulación. El ejemplo oficial toma una propiedad valuada en USD 106.667. El crédito financia hasta el 75% de ese valor, es decir, $120.920.000 o aproximadamente USD 80.000 al tipo de cambio oficial. El 25% restante debe ser aportado por el comprador con recursos propios, y la simulación no contempla ese tramo ni los gastos adicionales asociados a la operación, como escrituras, impuestos o seguros. Traducido: el ingreso de $3,4 millones es condición necesaria pero no suficiente: hace falta, además, contar con cerca de $40 millones ahorrados para completar el pago de la vivienda antes de siquiera pedir el préstamo.

Las condiciones financieras del nuevo programa

• Tasa máxima permitida: UVA + 7,50% anual, uniforme para todas las entidades que participen.
• Plazo mínimo de devolución: 15 años, con la opción de extenderlo hasta 25 años para reducir el peso de la cuota inicial.
• Monto máximo por crédito: equivalente a 150.000 UVA, un tope que los bancos deben respetar de manera simultánea junto con la tasa y el plazo.
• Destino de los fondos: compra, construcción, ampliación o refacción de primera vivienda para personas físicas.

Conviene reparar en que la primera cuota no es fija. El capital está ajustado por UVA, de modo que el monto en pesos se actualiza periódicamente a lo largo de los 25 años del préstamo. Si se la compara contra el mismo mes del año anterior, el valor inicial de $865.098 refleja el costo de entrar al sistema hoy, pero la trayectoria real dependerá de la evolución del índice de inflación que ajusta las Unidades de Valor Adquisitivo. En un escenario de aceleración inflacionaria, el peso relativo de la cuota sobre los ingresos familiares puede incrementarse aun cuando el tope del 25% se haya respetado al momento del otorgamiento.

El fondeo del programa tiene un origen específico. Los fondos provienen de licitaciones entre bancos con recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la ANSES. Cada licitación está compuesta por plazos fijos ajustados por UVA, con tasas mínimas de UVA + 2,50% a un año y UVA + 4,50% a cinco años. El monto total asignado a la operatoria alcanza los $2 billones, distribuidos en tramos de $200.000 millones por subasta, con un tope de 20% por entidad para evitar la concentración. Una vez constituidos los depósitos, los bancos cuentan con 90 días corridos para volcar efectivamente esos recursos en préstamos hipotecarios, lo que introduce un calendario explícito entre la captación de fondos y su colocación.

En definitiva, el nuevo esquema reordena la ecuación de acceso al crédito hipotecario con tres variables centrales: una relación cuota-ingreso fija del 25%, una tasa nominal referenciada en UVA más un spread acotado y un fondeo respaldado por el FGS. Para los hogares con ingresos formales superiores a los $3,4 millones netos mensuales, el mecanismo ofrece un camino concreto de financiamiento de hasta USD 80.000 a 25 años. Para el resto, queda por fuera del alcance, al menos en las condiciones vigentes al momento del lanzamiento.