Un total de trece entidades financieras resultaron adjudicatarias en la primera subasta de fondos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la ANSES destinada a apuntalar el crédito hipotecario, según pudo saber este medio. En total se presentaron 18 bancos con 42 ofertas que sumaban 258.640 millones de pesos, aunque el cupo disponible en esta instancia quedó fijado en 200.000 millones de pesos, por lo que buena parte de las propuestas quedaron sin asignar.

De acuerdo con los datos difundidos por el organismo previsional, el 82% de los fondos adjudicados —unos 164.400 millones de pesos— se colocó en el tramo a cinco años, con un spread promedio de 4,94% anual sobre UVA, mientras que el 18% restante, algo más de 35.500 millones de pesos, se adjudicó a un año, con un spread promedio del 2,67% sobre la misma unidad de ajuste. En ambos casos, las entidades debieron ofrecer tasas superiores al piso mínimo exigido para participar de la compulsa.

Las condiciones que regirán a los nuevos créditos

Una vez que el dinero quede acreditado, los bancos tendrán 120 días corridos para transformarlo en préstamos hipotecarios efectivos. Las condiciones regulatorias son uniformes: plazo mínimo de quince años, monto máximo de 150.000 UVA por operación —equivalente a poco más de 200.000 dólares al tipo de cambio de referencia— y destino exclusivo a primera vivienda. La tasa que las entidades trasladarán al tomador no podrá superar el 7,5% anual más UVA, un techo que varias instituciones ya venían aplicando en sus líneas propias antes incluso de la subasta.

Banco Macro fijó esa tasa máxima para préstamos de hasta veinte años, en tanto Credicoop y BBVA aplican idéntica condición para clientes que acreditan haberes en la entidad y compran su primera vivienda. El Banco Ciudad, por su parte, extendió el plazo hasta veinticinco años con la misma tasa tope. El cuadro completo configura una oferta relativamente homogénea en materia de costo financiero, con diferencias más marcadas en los plazos máximos, los requisitos de antigüedad laboral y la relación cuota-ingreso exigida.

Cómo sigue el programa y qué se propone el Gobierno

El esquema contempla hasta diez licitaciones sucesivas de 200.000 millones de pesos cada una, con un techo agregado de dos billones de pesos, lo que sitúa al programa como una de las apuestas más ambiciosas de los últimos años para reactivar el mercado de créditos para vivienda. La meta oficial, traducida en términos operativos, es generar entre 17.000 y 18.000 nuevas operaciones inmobiliarias en los próximos meses, una cifra que en perspectiva histórica representa un salto considerable frente a los volúmenes observados durante 2023 y el primer tramo de 2024.

En el Banco Central de la República Argentina (BCRA) y en el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC) coinciden en señalar que el dinamismo del crédito hipotecario sigue siendo uno de los segmentos más débiles del sistema financiero, con niveles de originación que, comparados con los registrados en igual período del año anterior, apenas muestran una incipiente recuperación. En ese contexto, la inyección de fondeo barato vía FGS aparece como una herramienta contracíclica orientada a abaratar el costo de fondeo de los bancos y, a través de ellos, el de las cuotas que pagan las familias.

Las primeras entidades en lanzar ofertas concretas bajo estas condiciones prevén hacerlo antes del cierre de esta semana o, a más tardar, en los primeros días de la siguiente, una vez completados los trámites administrativos de acreditación y carga de los préstamos en sus respectivos sistemas. El resto de los bancos adjudicatarios tiene margen hasta cumplir los cuatro meses corridos desde la liquidación de la subasta para colocar el total de los fondos recibidos.

Para los potenciales tomadores, el escenario que se abre combina tasas nominales relativamente bajas en términos históricos con la incertidumbre habitual que rodea a cualquier crédito ajustado por inflación. El costo financiero total, medido en UVA más el spread, depende en buena medida de la evolución del índice de precios al consumidor que publica el INDEC y de la cotización del dólar, variables que en el pasado reciente mostraron oscilaciones de magnitud. La decisión de endeudarse a quince, veinte o veinticinco años exige, por lo tanto, ponderar con cuidado la capacidad de pago sostenida frente a eventuales saltos en la inflación o en el tipo de cambio, una advertencia que las propias entidades suelen repetir al momento de la firma.