La nueva oferta inmobiliaria porteña: departamentos un 55% más chicos que hace un siglo y con cochera cada vez más afuera del precio

Una superficie cubierta mediana de 46 metros cuadrados para los departamentos construidos desde 2020 y de 102 metros cuadrados para los edificados en la década de 1930: esa es la cifra que resume la transformación que atraviesa la oferta inmobiliaria en la Ciudad de Buenos Aires, de acuerdo con un relevamiento elaborado por la firma de inteligencia inmobiliaria Mirando.ai sobre 53.424 avisos activos de venta de departamentos y PH en la capital argentina.

La diferencia equivale a 56 metros cuadrados menos por unidad, lo que representa una reducción del 55% en casi un siglo. El cambio no se limita al tamaño: la cantidad mediana de ambientes también se redujo, al pasar de cuatro a dos entre los inmuebles de los años 30 y los levantados en la presente década. La muestra, ordenada por año de construcción, describe una oferta que en las zonas céntricas y norte de la ciudad tiende a concentrarse en unidades más pequeñas, con menos habitaciones y con amenities que en períodos anteriores.

Menos cocheras dentro del precio y más cocheras como producto aparte

El relevamiento también pone el foco en la forma en que se comercializan las cocheras, un punto clave para entender qué incluye el valor publicado. Entre los departamentos construidos entre 2010 y 2014, el 41,4% de los avisos incluía la cochera dentro del precio de venta. En las construcciones de 2025 y 2026, esa participación se redujo al 13,9%. En paralelo, los avisos con cochera opcional o comercializada por separado treparon del 2% al 14% en el mismo período.

En la práctica, esto significa que una proporción creciente de anuncios separa la cochera del precio base del departamento, ya sea como un adicional opcional o como una unidad independiente con su propia publicación. Para el comprador, el impacto se traduce en que el desembolso total por una unidad con estacionamiento puede ser sensiblemente mayor que el monto que figura en el aviso principal.

La composición por tamaño: avance de los monoambientes y retroceso de las unidades grandes

• Los monoambientes pasaron del 1,9% de los departamentos construidos en los años 30 al 35% de los levantados en la década de 2020.
• Las unidades de al menos 100 metros cuadrados redujeron su participación del 53,2% al 9,4% en el mismo período.
• La relación entre superficie y ambientes se mantuvo entre 20 y 26 metros cuadrados por ambiente a lo largo de casi un siglo.
• La superficie cubierta mediana atravesó una etapa de entre 60 y 62 metros cuadrados en las construcciones de las décadas de 1970, 1980, 1990 y 2000, para volver a caer desde 2010.

Las diferencias por barrio: el centro y el norte lideran la reducción

Al comparar la superficie mediana de los departamentos construidos antes de 1980 con la de los levantados desde 2010, las mayores caídas se concentran en los barrios históricamente asociados al mercado de mayor poder adquisitivo. En Recoleta, la merma fue del 50%, al pasar de 90 a 45 metros cuadrados. En Monserrat, la reducción alcanzó el 41%, y en Palermo, el 40%.

El comportamiento fue bien distinto en otras zonas de la ciudad. En Villa Devoto, la superficie cayó 6%; en Villa del Parque, 8,5%, y en Villa Urquiza, 9,6%. El contraste muestra que la tendencia al achicamiento de las unidades no se distribuye de manera uniforme: se profundifica en las áreas donde el valor del metro cuadrado es más alto y queda más contenida en barrios donde el suelo tiene un preciomente menor.

Para la factura final del lector, lo que se observa en los avisos porteños es un cambio de producto: departamentos más chicos, con menos ambientes y con amenities que cada vez más a menudo se ofrecen por separado del precio del departamento. Aun cuando el metro cuadrado publicado pueda no haber caído en términos nominales, la unidad efectivamente adquirida en los nuevos emprendimientos tiende a ser sensiblemente más pequeña que la de décadas anteriores, lo que redefine el alcance real de cada operación en la Ciudad de Buenos Aires.