Una operación inmobiliaria en la Ciudad de Buenos Aires puede explicarse a partir de varias cifras que se acumulan sobre el precio de venta. Aunque desde mediados de 2024 quedaron sin efecto el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) y el impuesto cedular para las ventas ocasionales de personas físicas, el resto de los componentes de la transacción se mantiene vigente, con lo cual el presupuesto necesario para cerrar una compraventa difiere de manera considerable respecto del número que comprador y vendedor pactan en el boleto.

Qué tributos quedaron sin efecto para el vendedor

Las propiedades compradas antes del 1 de enero de 2018 estuvieron alcanzadas por el ITI, un gravamen del 1,5% sobre el precio de venta que representó aproximadamente US$1.500 en el ejemplo difundido de una operación de US$100.000, y que dejó de aplicarse tras su eliminación dispuesta en 2024. Para los inmuebles adquiridos desde esa fecha regía el impuesto cedular, del 15% sobre la ganancia calculada con el valor de compra actualizado por inflación. La medida actual exime de ambos tributos a las ventas ocasionales de personas físicas, incluso cuando se trate de una segunda propiedad utilizada con fines de inversión. La fuente consultada, Daniel Tapiola, CEO de la desarrolladora Spazios, explicó que la franquicia también alcanza a quienes venden como personas humanas sin habitualidad, mientras que las ganancias obtenidas por una actividad inmobiliaria profesional, como la de una desarrolladora que construye y vende como parte de su giro comercial, siguen dentro del régimen general del Impuesto a las Ganancias.

Los gastos que continúan vigentes

El esquema de costos que rodea a la escritura mantiene varios componentes fijos que pueden modificar de manera sustancial el desembolso total de la operación. Las comisiones inmobiliarias, cuando interviene una corredora, suelen ubicarse en una franja de entre el 3% y el 4%, con variaciones según lo convenido entre las partes y con diferencias de criterio en torno a quién las asume. Cuando la compra se financia con crédito hipotecario, suelen sumarse la tasación del inmueble, los seguros obligatorios y los cargos administrativos que perciben las entidades bancarias por la gestión del préstamo. A esos rubros se agregan los honorarios del escribano, cuyo monto depende del valor de la operación y de los aranceles de cada jurisdicción.

Impuesto de Sellos: la diferencia entre la Ciudad de Buenos Aires y la provincia de Buenos Aires

“La alícuota general del Impuesto de Sellos en la Ciudad de Buenos Aires es del 3,5%, con una exención para primera vivienda o vivienda única hasta aproximadamente $220.000.000, y cuando se supera ese límite el tributo alcanza únicamente al excedente. En la provincia de Buenos Aires la alícuota ronda el 2% y el pago suele repartirse entre comprador y vendedor.”Daniel Tapiola, CEO de Spazios

La disparidad entre jurisdicciones revela que la composición final del gasto varía según la ubicación del inmueble y el monto de la operación, dado que los valores de referencia para acceder a las exenciones se modifican por completo al cruzar la General Paz. Para un comprador que adquiere su primera vivienda por debajo del umbral porteño, el tributo puede quedar en cero; para quien lo supere, incidirá sólo sobre la porción excedente, mientras que en territorio bonaerense el porcentaje se distribuye convencionalmente entre las partes sin un esquema automático de franquicia.

En conjunto, la simplificación fiscal para el vendedor ocasional convive con una estructura de gastos que, del lado del comprador, mantiene su peso habitual, con lo cual la factura definitiva que enfrenta quien concreta la operación sigue dependiendo de cuánto se paga por comisiones, por el sellado y por los servicios profesionales asociados a la escritura, más los cargos financieros cuando la transacción se cierra con un préstamo bancario.